Продажа квартиры, дома или иной недвижимости может принести существенный доход, но и породить вопрос об уплате налога. Юрист Алексей Ситников разъяснил ситуации, когда собственник может законно избежать уплаты НДФЛ при продаже своего имущества.
«Если квартира или дом находились у продавца в собственности более 5 лет (учитывая дату регистрации права), налог не взимается. Это наиболее распространенный и очевидный случай», — объяснил Алексей Ситников.
Это главное правило закреплено в статье 217 Налогового кодекса РФ. Освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в 13% предоставляется, если недвижимость находилась в собственности продавца более пяти лет на момент совершения сделки купли-продажи. Отсчет срока владения начинается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН.
Однако закон предусматривает и другие ситуации, когда налог можно не платить или свести его к нулю, даже если пятилетний срок не истек:
1. Применение имущественного налогового вычета: Если срок владения недвижимостью менее 5 лет, продавец обязан декларировать доход и имеет право уменьшить его на сумму имущественного налогового вычета. Максимальный размер такого вычета составляет 1 миллион рублей. Если доход от продажи (или его налогооблагаемая часть) не превышает 1 млн рублей, налоговая база становится нулевой, и НДФЛ платить не нужно. Если доход больше, налог (13%) рассчитывается с суммы, превышающей 1 млн рублей.
«Если собственник использовал квартиру для проживания или имел право на налоговый вычет, он может уменьшить налоговую базу до нуля».
2. Продажа имущества, полученного безвозмездно от близкого родственника: Налоговые обязательства при последующей продаже могут отсутствовать или оформляться особым образом, если недвижимость была получена по наследству или в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек/дедушек, внуков, братьев/сестер). Ключевым здесь становится срок владения у первоначального собственника (дарителя/наследодателя). Если общий срок владения недвижимостью первоначальным собственником и продавцом (получившим ее безвозмездно) превышает 5 лет, то доход от продажи освобождается от НДФЛ.
«В случае наследования или дарения налог на доходы с продажи не возникает, поскольку имущество уже было передано безвозмездно».
3. Продажа в рамках специальных государственных программ: Участие в таких программах, как реновация жилья в Москве или аналогичных региональных проектах, часто предполагает особые условия налогообложения при продаже полученного взамен жилья. Законодательство по этим программам может предусматривать полное освобождение от НДФЛ или особый порядок его расчета вне зависимости от стандартных сроков владения.
«В том числе, например, при продаже жилья в рамках программы реновации или иных специальных программ могут действовать особые условия освобождения от налога».
Алексей Ситников подчеркнул важность документального подтверждения права на освобождение от налога:
«…для подтверждения права на освобождение от налога необходимо правильно оформить документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и подтверждающие документы о сроке владения».
К таким документам относятся выписка из ЕГРН (подтверждающая дату регистрации права), договор предыдущей купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, документы о приватизации и т.д. При продаже имущества, полученного от близкого родственника, также потребуются документы, подтверждающие родство и факт безвозмездной передачи.
Таким образом, избежать уплаты НДФЛ при продаже недвижимости можно не только по истечении 5 лет собственности, но и в других предусмотренных законом случаях, требующих внимательного изучения обстоятельств сделки и подтверждающих документов.
