Рынок жилья в России продолжает лихорадить: новостройки дорожают заметно быстрее официальной инфляции, а доступность ипотеки для большинства семей остаётся под вопросом. Председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина в интервью «Российской газете» объяснила, почему квадратные метры не дешевеют, несмотря на все усилия регулятора, и какие факторы сегодня определяют стоимость жилья.
Главный удар, по словам главы ЦБ, пришёлся на первичный рынок. Именно там цены продемонстрировали наиболее заметную динамику. В 2025 году новостройки подорожали на 8,7%, что почти в полтора раза выше общего роста потребительских цен, составившего 5,6%. Вторичное жильё, напротив, вело себя скромнее: прибавило всего 3,9%, а в Москве и вовсе лишь 1,5%. Такой разрыв Набиуллина объясняет прямым влиянием льготных ипотечных программ, которые работают преимущественно на первичном рынке и практически не затрагивают «вторичку».
«Основным фактором, разгоняющим цены на первичном рынке, остаются льготные ипотечные программы. При этом именно они же делают рыночную ипотеку недоступной для большинства семей: чем больше объем льготного кредитования, тем выше вынуждены быть ставки по обычным кредитам, чтобы сдерживать инфляцию», — подчеркнула глава ЦБ.
Цифры подтверждают эту закономерность. В прошлом году объём выданных льготных кредитов достиг внушительной суммы — 3,6 триллиона рублей. Этот «навес» продолжает оказывать давление на стоимость заёмных денег для всех остальных категорий заёмщиков. Чем активнее государство субсидирует ставки, тем дороже обходится рыночная ипотека тем, кто не попадает под льготные категории.
Конец 2025 года ознаменовался настоящим ипотечным бумом. В декабре было оформлено более 162 тысяч кредитов на общую сумму 777 миллиардов рублей, что на 47–53% превысило показатели ноября. Однако в Центробанке поясняют: этот всплеск не имеет отношения к снижению ключевой ставки или улучшению макроэкономической конъюнктуры. Причина — в психологии. С 1 февраля 2026 года должны были измениться условия семейной ипотеки, и граждане поспешили получить кредиты на старых, более выгодных условиях. Таким образом, почти весь декабрьский рост пришёлся на льготные программы, тогда как интерес к рыночной ипотеке оставался на низком уровне.
Такая динамика спроса не могла не отразиться на ценах. Однако регулятор и отраслевые эксперты сходятся во мнении, что пик ценового ралли уже позади. Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко, чьи слова приводит ЦБ, прогнозирует, что в 2026 году жильё будет дорожать темпами, близкими к инфляции, то есть в пределах 5–6%.
«Декабрьский рекорд стал исключением, вызванным временным ажиотажем. Сейчас спрос стабилизируется, а значит, у застройщиков больше нет оснований для повышения цен. Рынок возвращается к более сбалансированному состоянию, где стоимость квартир будет расти соразмерно общему росту цен в экономике, без резких скачков», — пояснил Мутко.
Эксперты отмечают, что на первичном рынке цены сильно варьируются в зависимости от класса жилья, локации и этапа строительной готовности. Эти структурные факторы будут определять ценовую картину наряду с макроэкономическими показателями. Важно и то, что доля льготных программ в общем объёме выдач постепенно сокращается, а значит, их влияние на общий уровень цен будет ослабевать.
Таким образом, 2026 год обещает стать периодом стабилизации для рынка недвижимости. Бурного роста, подобного тому, что наблюдался в предыдущие годы, аналитики не ждут. Однако и серьёзного снижения цен, на которое многие надеются, скорее всего, не произойдёт. Рынок зафиксируется на достигнутых уровнях и будет двигаться в фарватере общей инфляции, постепенно возвращаясь к балансу между спросом и предложением.
